Incendie, dégât des eaux, vol et tempête à la maison : quelle assurance paie ?

En bref

Le locataire répond en principe de l’incendie et du dégât des eaux, sauf s’il prouve que le sinistre s’est déclaré sans sa faute. L’assurance du locataire est désormais obligatoire dans les trois Régions.

Votre propre police habitation vous indemnise, puis se retourne contre le responsable ou son assureur. « L’assureur adverse doit payer d’abord » n’est pas, en règle, un motif pour vous faire attendre.

En cas de vol, « la fenêtre était ouverte, l’alarme n’était pas branchée » ne suffit pas à un refus total s’il n’existe pas de lien causal entre le manquement et le vol (loi du 4 avril 2014 relative aux assurances, ci-après « loi assurances », art. 65). La solution peut différer si la clause est rédigée comme une condition de la garantie.

L’inondation, le débordement ou le refoulement des égouts publics, le tremblement de terre et le glissement de terrain sont des garanties obligatoires de l’assurance incendie habitation ; les exclusions sont limitées à celles que la loi énumère (art. 123-128).

La personne lésée dispose d’un droit propre contre l’assureur du responsable (art. 150).

Si une ancienne fuite apparaît dans le logement que vous venez d’acheter, écrivez simultanément aux deux assureurs ; l’assureur du vendeur ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés d’un acte de vente auquel il n’est pas partie (Commission des assurances de la FSMA, 2019).

Un incendie s’est déclaré dans le logement que je loue et s’est propagé chez le voisin : qui est responsable, quelle assurance paie ?

En bref : à l’égard du bailleur, vous êtes responsable à moins de prouver que l’incendie s’est déclaré sans votre faute ; c’est votre assurance de la responsabilité locative (responsabilité locative / huurdersaansprakelijkheid) qui intervient. Le dommage subi par l’appartement voisin pose une question de responsabilité distincte.

À l’égard du bailleur. La date et la Région du bail sont déterminantes :

Wallonie : décret du 15 mars 2018, art. 17, § 1er : « Le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute. » Cette règle s’applique à tous les baux d’habitation, y compris ceux conclus avant le 1er septembre 2018 ; l’obligation d’assurance (§ 2) ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018 (art. 91). Le texte wallon ne vise que l’incendie.
Flandre : baux écrits conclus à partir du 1er janvier 2019, Woninghuurdecreet, art. 29 : le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, sauf s’il prouve que l’incendie s’est déclaré sans sa faute ; le preneur comme le bailleur doivent assurer cette responsabilité. Les baux écrits plus anciens restent régis par l’ancien Code civil (art. 80).
Bruxelles : baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, Code bruxellois du logement, art. 220/1 : même règle pour l’incendie et le dégât des eaux ; le preneur s’assure avant son entrée dans les lieux. La même ordonnance a abrogé l’ancien article 1733 du Code civil pour les baux d’habitation à partir du 1er novembre 2024 (ordonnance, art. 37-38). Pour les faits antérieurs, l’article 1733 s’applique. Pour un incendie survenu après le 1er novembre 2024 dans le cadre d’un bail bruxellois plus ancien, l’ancien article 1732, toujours en vigueur, aboutit à un résultat comparable : le preneur répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les juridictions se montrent exigeantes : le preneur doit établir l’absence de tout comportement fautif ayant contribué à l’incendie (Cour d’appel de Liège, 20 décembre 2012). Mais si la cause est le vice caché d’un appareil fourni par le bailleur, le locataire peut être exonéré : dans un incendie provoqué par le câble d’un lave-vaisselle de 22 ans placé par le bailleur, la locataire n’a pas été tenue pour responsable (Cour d’appel de Liège, 3 mars 2016). S’il est impossible de dire si l’incendie vient de l’installation électrique ou de votre appareil, la présomption joue contre vous à l’égard du bailleur ; l’issue dépend largement de l’expertise technique.

L’assurance du bailleur. L’assureur incendie du bailleur indemnise le bâtiment puis se retourne contre vous (et votre assureur) par subrogation (art. 95). Si la police du bailleur contient un abandon de recours (afstand van verhaal) en votre faveur, ce recours est en principe exclu ; vérifiez la portée de la clause. Le bailleur peut aussi agir directement contre votre assureur, et cette indemnité échappe à vos autres créanciers (art. 122).

À l’égard du voisin. Le voisin (ou son assureur) doit prouver votre faute ou que le dommage a été causé par une chose viciée dont vous aviez la garde (ancien Code civil, art. 1382-1384 ; pour les faits postérieurs au 1er janvier 2025, livre 6 du Code civil, art. 6.16 pour la chose affectée d’un défaut). Même si l’appareil appartient au bailleur, vous en êtes en principe le gardien : dans l’arrêt liégeois, la locataire était gardienne du lave-vaisselle. La responsabilité du gardien d’une chose viciée ne suppose pas de faute ; une cour a retenu sur cette base la responsabilité des gardiens d’un bâtiment incendié envers les voisins (Cour d’appel d’Anvers, 17 avril 2013). Vous (ou votre assureur) indemnisez alors le voisin, puis pouvez vous retourner contre le bailleur pour le vice caché (ancien Code civil, art. 1721). Vérifiez si votre police comprend une garantie « recours des tiers ».

Démarches : déclarez immédiatement le sinistre aux deux assureurs ; conservez le rapport des pompiers et les photos ; ne jetez pas l’appareil ni les câbles brûlés (art. 110) ; envisagez votre propre expert technique.

L’eau venue de l’appartement du dessus a endommagé mon logement ; le voisin accuse les conduites communes, le syndic les conduites privatives. Qui paie ?

En bref : d’abord votre propre police. La propriété de la conduite ne détermine pas qui vous indemnise, mais qui se retourne contre qui.

La police globale de l’immeuble (police syndic) couvre, dans la plupart des immeubles, les parties communes et les parties privatives (en tant que bâtiment), mais pas le contenu des appartements [Sectoriel : Assuralia]. Écrivez au syndic pour le plafond et les murs, et à votre propre assurance habitation ou contenu pour vos biens.
Votre propre police rembourse le dégât des eaux, sous déduction de la franchise ; si elle obtient ensuite le remboursement auprès de l’assureur du responsable, elle vous rembourse aussi la franchise [Sectoriel : Assuralia]. À défaut, vous pouvez réclamer la franchise directement au voisin ou via votre protection juridique.
Qui est responsable ? Si l’eau vient des conduites communes, l’association des copropriétaires peut être responsable ; si elle vient d’une conduite privative, le propriétaire ou l’occupant de ce lot. Pour les faits antérieurs au 1er janvier 2025, l’ancien article 1384, alinéa 1er, du Code civil s’applique ; ensuite, le livre 6, art. 6.16 (chose affectée d’un défaut).
Deux copropriétaires assurés par la même police globale : selon la Cour de cassation, chaque copropriétaire n’a la qualité d’assuré que pour son lot ; l’assureur de l’immeuble qui a indemnisé peut se retourner contre le copropriétaire responsable et son assureur RC (Cass., 4 décembre 2014, C.13.0617.F).

Il n’existe pas en Belgique, pour les sinistres habitation, de convention comparable à la convention française IRSI qui désigne l’assureur gestionnaire du dossier. Dans son rapport 2025, l’Ombudsman recommande un cadre à expert unique sur le modèle de la convention d’expertise des dégâts automobiles, en relevant que la désignation d’un expert par chaque assureur allonge les dossiers. Face aux réponses du type « adressez-vous d’abord à l’autre assureur », le plus sûr est donc de déclarer le sinistre par écrit aux deux assureurs en même temps.

Contester l’expert : si vous contestez le montant dans le cadre de votre police habitation, vous pouvez désigner votre propre expert ; en cas de désaccord, un troisième expert est choisi. Les frais de votre expert et du troisième expert sont avancés par l’assureur et mis à charge de la partie à laquelle il n’a pas été donné raison (pour l’incendie, art. 121, § 2, 2° ; pour les autres périls comme les dégâts des eaux, la tempête et le vol, et pour les autres assurances de choses, art. 111/1, § 3, pour les demandes introduites à partir du 1er octobre 2024). Voir notre guide sur l’expertise et les retards.

Démarches : photos et vidéo de la fuite, rapport du plombier (origine précise), information écrite au syndic et au voisin, passage de l’expert avant les réparations.

Des cambrioleurs sont entrés chez moi ; l’assureur refuse car « la fenêtre était ouverte et l’alarme n’était pas branchée ». Ai-je perdu toute couverture ?

En bref : pas nécessairement. Tout dépend de la rédaction de la clause et du lien entre le manquement et le vol.

Si la clause impose une obligation (déchéance). L’assureur ne peut refuser que s’il existe un lien causal entre le manquement et le sinistre (loi assurances, art. 65). Exemples :

La clause alarme n’exigeait pas clairement que l’alarme soit branchée lorsqu’une personne autorisée se trouvait dans les lieux ; le refus a été jugé injustifié (Cour d’appel de Mons, 12 novembre 2015, 2014/RG/869).
Les voleurs avaient pu opérer des heures sans être dérangés dans une maison vide protégée par une haute haie ; aucun lien entre le prétendu défaut de prévention et le vol (Cour d’appel de Liège, 29 juin 2015).
La clause « habitation inoccupée plus de 60 jours » est elle aussi une déchéance ; l’assureur n’a pas prouvé le lien causal et a dû payer (Cour d’appel de Liège, 14 mars 2016).
En revanche, lorsque les voleurs sont entrés par une fenêtre laissée en position oscillo-battante, la cour a admis que le vol ne se serait pas produit de cette manière si la fenêtre avait été fermée et a confirmé le refus (Cour d’appel de Mons, 17 mars 2016). La même cour a jugé que, si la police ne définit pas l’« effraction », forcer une fenêtre constitue une effraction (15 juin 2017).

Si la clause est une condition de la garantie. Si une clause comme « en cas d’absence, les portes doivent être fermées à clé » délimite la garantie, c’est à vous de prouver que la porte était fermée à clé (Cour d’appel de Liège, 17 décembre 2012). Une obligation de prudence formulée en termes généraux ne peut, en revanche, fonder une déchéance. Selon la Cour de cassation, les clauses de l’article 65 ne sont pas limitées à la faute lourde ; avec une obligation suffisamment précise et un lien causal, elles s’appliquent aussi à la négligence ordinaire (Cass., 10 mars 2025, C.24.0343.F).

Comment prouver la valeur ? La preuve du vol et du dommage vous incombe, mais cette preuve étant difficile, une déclaration sincère et vraisemblable peut suffire en l’absence d’éléments de doute (Cour d’appel de Bruxelles, 26 juin 2012). Factures, extraits bancaires et de carte, estimation d’un bijoutier ou expertise antérieure pour les bijoux, photos où l’on vous voit avec les objets, emballages, certificats de garantie et procès-verbal de police sont utiles. Vérifiez les sous-limites de la police pour les « objets de valeur ». N’exagérez pas : une déclaration frauduleusement exagérée peut entraîner la perte de toute la garantie, y compris pour la partie réelle (art. 76, § 2 ; Cour d’appel de Liège, 2021/RG/262).

Après une tempête et de fortes pluies, ma cave a été inondée, le toit et le mur du jardin endommagés ; l’assureur refuse une partie pour « défaut d’entretien »

En bref : ventilez le dommage poste par poste. Chaque poste a sa propre garantie et ses propres exclusions.

La cave. Le ruissellement d’eau résultant du manque d’absorption du sol à la suite de précipitations est légalement une inondation ; le débordement ou le refoulement des égouts publics relève aussi de la garantie catastrophes naturelles (art. 124). Cette garantie est obligatoire et indivisible dans l’assurance incendie habitation (art. 123). L’assureur ne peut appliquer que les exclusions prévues par la loi (art. 127-128). Par exemple, le contenu d’une cave entreposé à moins de 10 cm du sol peut être exclu, mais pas si le local est aménagé de façon permanente en pièce de vie. L’obstruction des canalisations intérieures de l’immeuble n’est pas une catastrophe naturelle mais relève de la garantie dégâts des eaux. La garantie applicable modifie franchise et limites (Cour d’appel de Liège, 9 septembre 2013). En catastrophes naturelles, la franchise ne peut dépasser 610 € (indexés ; 1 612,29 € à l’indice de janvier 2025) (art. 130).

Le toit. La garantie tempête est elle aussi obligatoire dans l’assurance incendie habitation. Définition minimale : vent d’au moins 100 km/h à la station de l’IRM la plus proche, ou dégâts à des constructions similaires dans un rayon de 10 km (arrêté royal du 24 décembre 1992, risques simples, annexe ; définition introduite par l’arrêté royal du 16 janvier 1995, inchangée depuis le 1er octobre 1995, texte consolidé mis à jour en dernier lieu en 2004). Beaucoup de polices prévoient un seuil plus bas ; vérifiez la vôtre.

Le mur du jardin. L’arrêté permet d’exclure de la garantie tempête « toutes clôtures et haies de n’importe quelle nature », les objets à l’extérieur d’un bâtiment et les constructions faciles à démonter (art. 3, § 1er) ; un mur qui clôture une parcelle peut tomber sous cette exclusion ; en catastrophes naturelles, les clôtures et aménagements de jardin peuvent aussi être exclus (art. 127, § 2, c). La qualification de votre mur dans la police (« bâtiment » ou « clôture ») est déterminante.

L’argument du défaut d’entretien. Selon la Cour de cassation, la théorie de l’équivalence des conditions s’applique aussi en assurance de choses : si, sans la tempête, le dommage ne serait pas survenu tel qu’il s’est produit, il existe un lien causal entre la tempête et le dommage, et sauf dérogation légale ou contractuelle, la contribution d’un défaut d’entretien ne rompt pas ce lien (Cass., 14 mars 2025, C.23.0450.N). L’assureur ne peut invoquer qu’une exclusion pour défaut d’entretien clairement rédigée dans la police et doit en prouver les conditions (Code civil, livre 8, art. 8.4) ; une clause ambiguë s’interprète en votre faveur (loi assurances, art. 23). Une obligation générale de « prendre toutes les précautions d’usage » ne peut priver la garantie de son objet même (Cour d’appel de Bruxelles, 8 février 1999, 95/AR/2429). Mais lorsque les circonstances rendent l’exclusion fortement vraisemblable, le juge peut s’en contenter (Cour d’appel de Liège, 16 novembre 2020). Demandez par écrit quel poste est refusé et pour quel motif ; les données de vent et de pluie de l’IRM, les dégâts chez les voisins et les factures d’entretien de la toiture sont vos preuves.

En valeur à neuf, la vétusté ne peut être déduite que si elle dépasse 20 % pour la tempête et 30 % pour les autres dommages (arrêté, art. 9, § 3 ; loi, art. 121, § 5). Pour les catastrophes naturelles survenues après le 21 décembre 2023, les frais de relogement sont couverts pendant 1 an (auparavant 3 mois ; art. 126).

Pendant des travaux, l’entrepreneur a percé une conduite d’eau ; mon logement et celui du dessous sont endommagés. Quelle assurance paie ?

En bref : votre propre garantie dégâts des eaux peut intervenir puis se retourner contre l’entrepreneur ; vous-même comme le voisin du dessous pouvez aussi agir directement contre l’assureur RC de l’entrepreneur.

Droit propre : la personne lésée dispose d’un droit propre contre l’assureur du responsable (art. 150). L’assurance RC exploitation de l’entrepreneur étant facultative, l’assureur ne peut vous opposer que les exceptions trouvant leur cause dans un fait antérieur au sinistre ; les faits postérieurs, comme une déclaration tardive de l’entrepreneur, vous sont inopposables (art. 151, § 2). Demandez par écrit à l’entrepreneur le nom de son assureur et le numéro de police.
Votre propre police : la garantie dégâts des eaux de votre police habitation joue en principe indépendamment de la responsabilité d’un tiers. Votre assureur paie puis se retourne contre l’entrepreneur et son assureur (art. 95). Vérifiez si votre police contient une exclusion particulière liée aux travaux.
Le voisin du dessous : il peut s’adresser à son propre assureur, ou à l’entrepreneur et à son assureur. Il peut aussi agir contre vous sur la base des troubles anormaux de voisinage (Code civil, livre 3, art. 3.101, depuis le 1er septembre 2021 ; auparavant, ancien art. 544). Selon la doctrine, l’entrepreneur n’est pas un « voisin » au sens de cette règle : si le voisin vous attaque, vous vous retournez contre l’entrepreneur. Selon la Cour de cassation, la garantie « recours des tiers » d’une police incendie ne couvre pas la responsabilité fondée sur l’article 544 (Cass., 4 juin 2020, C.19.0386.N) ; demandez si votre police couvre cette situation.
Objections fréquentes de l’assureur de l’entrepreneur : exclusions des « dommages à l’objet travaillé » ou de la « mauvaise exécution ». La réparation de la conduite percée et les dégâts causés par l’eau à d’autres biens sont des postes distincts.

Délais : l’action directe contre l’assureur se prescrit par 5 ans à compter du fait dommageable (ou de la connaissance, sans dépasser 10 ans ; art. 88, § 2). Dans un dossier non contesté, l’assureur RC doit faire une offre motivée dans les 3 mois (art. 145/2).

Une ancienne fuite dans les murs est apparue dans le logement que je viens d’acheter ; l’assureur du vendeur, le mien et celui de l’immeuble se renvoient la balle

En bref : même si la date d’origine est inconnue, adressez une demande écrite à tous en même temps. Selon la Commission des assurances de la FSMA, la garantie doit être accordée lorsque le bâtiment ou le risque était assuré de manière continue ; cet avis n’est pas contraignant, mais c’est un argument fort devant l’Ombudsman et le juge.

Commission des assurances de la FSMA (avis C 2019/2) : l’Ombudsman a reçu précisément ce type de dossiers (souvent de la mérule). Dans sa conclusion, la Commission estime que la garantie doit être accordée lorsque le bâtiment ou le risque était assuré de manière continue, et que l’assureur du vendeur, qui n’est pas partie à l’acte de vente, ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés qu’il contient. Selon les experts, doit intervenir l’assureur dont le contrat courait au moment de la survenance du dommage. La circulaire établie par Assuralia en 2010 n’a pas été publiée et reste peu appliquée.
Pourquoi votre preuve compte : les dommages causés par la mérule peuvent être couverts au titre des dégâts des eaux s’ils sont imputables à une cause de sinistre visée par le contrat (par exemple une fuite de conduite) ; l’assuré prouve cette cause, l’assureur prouve l’exclusion (Cour d’appel de Bruxelles, 19 octobre 1995). Un rapport établissant l’origine et l’ancienneté de la fuite est donc déterminant.
Les 3 mois suivant la vente : pendant 3 mois à compter de l’acte authentique, l’acquéreur bénéficie de la garantie du vendeur s’il n’est pas couvert par un autre contrat (art. 111, § 1er).
La police globale de l’immeuble : si elle a couvert le bâtiment sans interruption avant et après la vente, la continuité de la couverture est un argument fort.
Étendue de la police : la mérule n’est pas couverte par toutes les polices ; les exclusions « infiltration lente » et « usure » sont fréquentes. Une rupture soudaine de conduite et une fuite qui dure depuis des années ne sont pas traitées de la même manière.
Contre le vendeur : la garantie des vices cachés s’applique (ancien Code civil, art. 1641 et suivants). Le nouveau livre 7 du Code civil (contrats spéciaux) a été adopté en 2026, mais il entre en vigueur le premier jour du douzième mois suivant sa publication au Moniteur belge, soit le 1er septembre 2027, et ne s’appliquera qu’aux ventes conclues après cette date [Sectoriel : Eubelius, Derweduez] ; les ventes actuelles restent soumises aux anciennes règles ; l’action doit être intentée « à bref délai » (art. 1648). La clause d’exonération des vices cachés ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice. Peinture fraîche, factures de réparation ou témoignages de voisins sont importants.
Répartition entre assureurs : l’assureur qui paie peut ensuite se retourner contre les autres assureurs ou le responsable (vendeur, entrepreneur) (art. 95, 99) ; cette répartition interne ne devrait pas vous faire attendre.

Démarches : faites constater l’emplacement et l’ancienneté de la fuite par un plombier ou un expert indépendant ; rassemblez la date de l’acte, les coordonnées de l’assurance de l’ancien propriétaire (dossier du notaire) et la police de l’immeuble ; envoyez le même jour un recommandé aux trois assureurs. En cas de refus, saisissez l’Ombudsman (guide refus, expertise et Ombudsman).

Liste de contrôle

Déclarez le sinistre immédiatement et par écrit ; conservez les dates (art. 74).
Photos, vidéos et mesures avant réparation ; ne jetez pas inutilement les biens endommagés (art. 110).
Votre police, la police globale, la police RC de l’autre partie : écrivez aux trois.
En cas de refus, demandez par écrit la clause invoquée : exclusion, déchéance ou condition de garantie ? Y a-t-il un lien causal ?
Locataire : date et Région du bail, abandon de recours dans la police du bailleur.
Catastrophe naturelle : franchise plafonnée à 610 € (indexés) ; l’exclusion figure-t-elle aux art. 127-128 ?
En cas de contestation du montant, désignez votre expert et demandez à l’assureur d’avancer les frais (art. 121, § 2).
L’action contre votre assureur se prescrit par 3 ans (art. 88, § 1er) ; voir notre guide sur les délais.
Avez-vous une protection juridique ? Voir notre guide protection juridique.

Vous pouvez rechercher des décisions dans des affaires similaires sur notre page Recherche de décisions.

Sources

Ce guide fournit une information générale et ne constitue pas un avis juridique. À jour au 09.10.2026.